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2020-02-24 20:22:14 來源: 中(zhong)國證券(quan)報(bao) 閱(yue)讀量︰次
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摘(zhai)要︰ 樓市限售政策再出(chu)江(jiang)湖(hu)。甦(su)州5月11日(ri)晚間加碼調控政策,宣布(bu)在部分熱點區域實施3-5年的(de)限售,同時將房企土(tu)拍報(bao)價與預售條(tiao)件掛鉤(gou)。值得關注的(de)是,限售政策已經數月未(wei)在地方(fang)調控政策中(zhong)出(chu)現,這顯示出(chu)當(dang)地控制房地產

    樓市限售政策再出(chu)江(jiang)湖(hu)。甦(su)州5月11日(ri)晚間加碼調控政策,宣布(bu)在部分熱點區域實施3-5年的(de)限售,同時將房企土(tu)拍報(bao)價與預售條(tiao)件掛鉤(gou)。值得關注的(de)是,限售政策已經數月未(wei)在地方(fang)調控政策中(zhong)出(chu)現,這顯示出(chu)當(dang)地控制房地產熱度的(de)決(jue)心。業de)諂氈樵?冢 霰鶚諧』鶉鵲de)城市未(wei)來不排(pai)除加碼調控的(de)可能性,但保持(chi)房地產市場穩定發(fa)展仍是主基調,一(yi)些城市此前出(chu)現成交(jiao)量上(shang)漲的(de)“小陽春”現象,基本(ben)無入夏可能。

  雙端松動引(yin)躁動

  如果(guo)說2018年年底房企債券(quan)市場融(rong)資出(chu)現逐步放松跡象,2019年年初以來則是房企融(rong)資成sha)ben)不斷下(xia)降(jiang)。房企均抓緊難得的(de)窗(chuang)口期大舉融(rong)資。數據顯示,一(yi)季度40家典型上(shang)市房企融(rong)資總(zong)額2458億元,遠超2017年和2018年同期,其中(zhong)3月份(fen)單月融(rong)資額1024億元,為2017年11月以來新高(gao)。中(zhong)國證券(quan)報(bao)記(ji)者(zhe)了解到,主流房企境外融(rong)資成sha)ben)均在6%-8%,境內融(rong)資的(de)公司債均在5%以yue)冢 018年年底融(rong)資成sha)ben)明(ming)顯下(xia)降(jiang)。進入4月,中(zhong)國恆大和融(rong)創等企業均推(tui)出(chu)數百(bai)億規模的(de)融(rong)資計劃(hua)。

  盡管多數融(rong)資用(yong)途(tu)是借新還(huai)舊,但多位(wei)房企人士表示,土(tu)地儲(chu)備是房企業績的(de)基礎(chu),一(yi)旦解決(jue)了su) 窈拖紙jin)流壓(ya)力,房企總(zong)是會大舉拿地。中(zhong)原地產首席分析師張大偉(wei)表示,房企現階(jie)段的(de)競爭仍是規模決(jue)定一(yi)切(qie),因(yin)此房企具(ju)有持(chi)續拿地的(de)動力,尤其是中(zhong)小型房企,窗(chuang)口期拿地反而更加激進。

  個人購(gou)房方(fang)面(mian),中(zhong)國證券(quan)報(bao)記(ji)者(zhe)了解到,今年以來,房地產按揭貸款尤其是商業按揭貸款發(fa)放速度較去年有所加快。部分銀行如匯豐(feng)銀行等外資銀行對滿足一(yi)定條(tiao)件的(de)客戶提供(gong)更低的(de)按揭利率。此外,部分zhong)糯式jin)也有所放松。此前有某上(shang)市銀行信貸專員(yuan)持(chi)續多次向記(ji)者(zhe)推(tui)銷該(gai)行消費(fei)貸產品,額度為30萬元,年化利率約為6%。該(gai)專員(yuan)對記(ji)者(zhe)表示,一(yi)旦獲批,現金(jin)將直接打入賬戶。當(dang)記(ji)者(zhe)詢(xun)問(wen)該(gai)專員(yuan)bi)欠襉枰  gong)相應(ying)消費(fei)憑據時,該(gai)專員(yuan)僅表示,建議(yi)留存備查而非強(qiang)調必須提供(gong)。記(ji)者(zhe)了解到,在2017年,消費(fei)貸年化利率一(yi)度超過7%,且(qie)yi)昵qing)者(zhe)只能拿到消費(fei)額度而並非現金(jin)。

  調控重回高(gao)密度

  近期房地產調控政策出(chu)台密度再度上(shang)升。中(zhong)原地產研究kong)zhong)心統計數據顯示,今年4月以來,各(ge)地針對房地產出(chu)台調控措施累計超過60次。而3月份(fen)全國各(ge)地僅發(fa)布(bu)房地產調控政策15次。

  從各(ge)地細(xi)則來看(kan),4月上(shang)旬,合肥、廣(guang)州等地的(de)政策主要聚焦于公積金(jin)的(de)規範使用(yong)以及公告供(gong)地計劃(hua),對市場尤其是購(gou)房者(zhe)的(de)預期影響不大。而4月下(xia)旬以來,尤其是住房和城鄉(xiang)建設部針對當(dang)前部分房價、地價波動幅度較大的(de)城市下(xia)達了預警提示後,部分城市調控力度陡然加大。其中(zhong),長沙宣布(bu)ji)月22日(ri)起,停止執行對家庭第(di)二套改善性住房的(de)契稅優(you)惠政策,該(gai)舉動被視為向炒房者(zhe)發(fa)出(chu)明(ming)確信號。石家莊(zhuang)全市暫停公積金(jin)貸款,並對離婚一(yi)年內的(de)人士實施差(cha)別化信貸政策。“這些政策對市場的(de)影響尤其是購(gou)房者(zhe)的(de)預期影響很大。”一(yi)位(wei)長沙房企人士表示。

  張大偉(wei)表示,最(zui)近房地產調控預期再次出(chu)現變化。雖然很多城市還(huai)在發(fa)布(bu)人才(cai)吸引(yin)政策,但針對房地產調控的(de)政策,在政治局會議(yi)再次重申房住不炒的(de)背景下(xia),調控收緊預期再起,對于購(gou)房者(zhe)將有明(ming)顯影響。另(ling)外,從多地政策來看(kan),公積金(jin)政策收緊成為趨(qu)勢。

  “三穩”仍是主基調

  針對此次甦(su)州調控,盡管甦(su)州市政府祭(ji)出(chu)了3-5年限售的(de)重磅武器,但不少觀察人士kong)賦chu),本(ben)次調控力度低于預期,比如並未(wei)實施提升首付(fu)比例的(de)信貸措施等,僅僅是對特定區域的(de)一(yi)二手房屋(wu)進行限售。張大偉(wei)表示,這顯示出(chu)保持(chi)市場穩定仍然是各(ge)地調控的(de)主基調,穩地價、穩房價、穩預期,2019年預計這一(yi)政策取(qu)向將持(chi)續。

  一(yi)位(wei)保利投顧研究院人士預計,房企融(rong)資監管可能再次趨(qu)緊,居yong)翊畽思ji)續放松的(de)可能性及幅度可能減小。監管層將持(chi)續關注房地產市場波動,“一(yi)城qie)yi)策”貫徹實施、部分熱點城市政策收緊微調或將持(chi)續。

  而在北ben)jing)、上(shang)海(hai)等一(yi)線城市,盡管3月出(chu)現了成交(jiao)量上(shang)漲的(de)“小陽春”現象。但記(ji)者(zhe)走訪多個中(zhong)介門店(dian)了解到,在目前嚴(yan)xi)襝藪約案gao)昂的(de)交(jiao)易成sha)ben)之下(xia),周期性需求釋放後,北ben)jing)房地產市場已經逐步呈現平穩狀態,“小陽春”已基本(ben)無入夏可能。

  “以yuan)本(ben)jing)為例,一(yi)般每年兩jiao)崆昂蠖加幸yi)波交(jiao)易量的(de)上(shang)漲,一(yi)部分zhi)歉招杞。 yi)部分zhi)翹囟ㄐ棖罄繆 考 zhong)交(jiao)易。但從今年情況看(kan),交(jiao)易量的(de)上(shang)漲並不足以帶來成交(jiao)價格的(de)上(shang)漲,大多數交(jiao)易都是降(jiang)低掛牌(pai)價後成交(jiao)。”北ben)jing)某chi)薪樽噬畹dian)長對記(ji)者(zhe)表示,“一(yi)旦過了5月適齡兒童登記(ji)入學的(de)期限之後,市場就會進入相對平穩的(de)階(jie)段,市場分化也就特別明(ming)顯。例如,現在一(yi)些小戶型學區房價格仍然比較堅(jian)挺,但優(you)質(zhi)學區房kong) 獾de)二手房普遍都有議(yi)價空間。”

編輯︰錦(jin)勤

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